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浅谈《物权法》对房地产领域产生影响的若干法律问题

2010-02-26 00:00:00
作者:建方律师

备受社会各界关注的《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过,并已于2007年10月1日起生效施行。3月23日笔者到北京参加了物权法讲座,会上跟踪物权法全程立法过程的全国人大法工委扈纪华副主任、北京大学尹田教授以及最高人民法院曹士兵博士等对物权法的有关内容进行了详细讲解。目前,物权法已颁布半年多并已正式实施。物权法对房地产领域产生重要影响的几个法律问题急需研究应用,现将笔者的体会和认识提出,以供房地产专业人士和有关同行共同研究讨论。
  
        一、 物权法对备受争议的小区绿地问题、小区物业管理用房、小区车位、车库的归属问题的规定,解决了房地产领域的热点法律问题。
        房地产开发企业开发建设的住宅小区,对于一楼房屋,开发商为了房屋销售便利和照顾一楼住户的需要,希望把一楼周围的绿地划给一楼房屋的购房者使用,购买一楼房屋的购房者同样看好一楼周围的绿地,如果划给自己使用,可以形成一个小院,可以作为自己住宅的一部分,精心整理使用,这是开发商和一楼购房者共同希望的事情。同时,如果处理得当,对二楼以上住户在一般情况下没有妨碍。由于一楼住户对房屋周围绿地的维护整理,也使得良好的绿化环境得到维持和改善,全体住户得以受益。 对于部分住宅小区存在的这一问题,在实务操作上和法律上一直存在争议。 一种意见赞同开发商在房屋销售时把一楼房屋周围绿地划给一楼购房者使用; 一种意见不赞同,主张一楼周围绿地在法律上属于一楼至顶楼全体购房者所有,开发商无权单独划给一楼购房者使用。 在《物权法》制定过程中,对该问题进行过多次研究讨论,最后形成物权法第七十三条法律规定:“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。” 也就是说,按照物权法的规定,一楼周围的绿地可以由开发商在销售房屋时通过明示的形式约定划给一楼购房者使用。
  物权法的这一法律规定,对于房地产开发企业和住宅小区业主有重要作用。
  关于车位、车库的归属问题,近年来争论激烈,各方面的呼声都很高,不同意见很多。本次物权法立法,吸收了发达国家地区的经验,采取了冷静客观可行并充分考虑社会发展的科学态度,对小区车位、车库进行了明确的法律规定。首先,在小区内未经政府规划,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。其次,在小区内经政府规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定。但物权法同时规定,在小区内经政府规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 物权法的以上规定从法律上解决了近年来人们对车位、车库权属的纷争。
  
        二、 物权法在房地产交易领域设立了预告登记制度,可以更好地保护买受人的合法权利,促进房地产业健康发展。
  所谓预告登记,是指当事人在签订房屋买卖合同或其他不动产买卖的协议后,鉴于签订合同时还无法办理物权登记,为了保障将来实现物权,向登记机构办理的正式办理物权登记的预备性登记。物权法对该项制度的设立意义重大,它可以有效地防止开发商等房屋出卖人“一房二卖”的欺诈行为,推动我国房地产市场的健康发展。 在实务中,我们应注意预告登记的以下几个法律问题:第一,当事人应当在房屋买卖合同或其他不动产物权协议中约定办理预告登记的内容,约定当事人办理预告登记的权利义务;第二,当事人应当在签订合同后及时到登记机构办理预告登记,如果房屋出卖人怠于办理预告登记,可能是存在某种法律上的问题,或者房屋权属有问题或者已经办理过了预告登记,该方面的法律风险,当事人应依照法律规定严格处理; 第三,预告登记的法律效力有时限性。预告登记后,当事人便获得了房屋的准物权,当为了避免房屋长期处于限制状态,不利于发挥财产的经济效益,物权法规定了预告登记的期限,即债权消灭或能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效,这里,当事人应特别注意三个月的期限及其起始日期。 预告登记的制度非常好,需要政府登记机构及时制订相应的登记办理程序和具体办法,以保证当事人能够依法办理预告登记,保护自己的合法权益。
  
        三、 物权法明确规定保护私人的合法财产,房屋作为人类社会中人们极为重视的私有财产,会受到物权法的很好保护。
  “风可进, 雨可进,国王不能进”这是英国首相威廉?皮特的一个经典的宪政故事。私有住宅能够得到至高无上的保护,就在于私人住宅不能侵入,即所谓“关门大吉”。人们常举对比的例子是监狱的牢门,它关不了。监狱里最 大的不幸,在于犯人不能把自己的牢门关上。监狱所以糟糕,主要有两个原因:一是囚犯出不去,二是狱警进得来。老百姓若守不住自己的房子,就和犯人防备不了狱警的袭击一样,至少算是半个囚徒。 按照我国物权法的规定,私人的物权受法律保护,而且与国家、集体的物权具有同等的法律地位,也就是说,当国家、集体、私人的物权发生冲突时,他们的法律地位是平等的。 举个简单例子说,当政府的车辆与私人的车辆发生交通事故时,政府同样要赔偿私人的车辆和其他财产损失。 目前,私人的物权受法律保护,体现和反映最强烈的当属房屋拆迁问题,物权法通过后的几周时间里,闹得全国沸沸扬扬的重庆最牛的钉子户,就是对物权法理解的一次检验。如果按照物权法保护私人物权,任何单位和个人不得侵犯的规定,房屋属于私人财产,未经同意,开发商无权给予拆除;但如果按照物权法有关政府的征收可以导致物权的变更或消灭的规定,以及根据公共利益的需要,政府可以征收私人的房屋的规定,同时按照现行生效的国务院行政法规《城市房屋拆迁管理条例》的规定,在履行一定的合法程序后,在房屋拆迁过程中,强迁是有法可依的。但房屋拆迁工作复杂、难度大,开发商应本着服务于社会、造福于公众,受惠于企业的原则,认真对待,慎重处理。
  
        四、 物权法规定房地产登记不得进行评估,登记按件收费,保护了私人的权益。
  物权法在不动产登记一节中第十三条规定:登记机构不得要求对不动产进行评估,不得以年检等名义进行重复登记,不得超出登记职责范围的其他行为。 关于不动产登记制度,本次物权法立法也曾努力建立统一的不动产登记制度,把我国的登记机关统一起来。但是,由于种种客观条件的原因,统一不动产登记机关的目标没有实现,只是实现了所谓的“小统一”。 对于各方面反响强烈的登记收费问题,本次立法给予了解决。 由于全国各地在办理房地产转让、抵押、拍卖等不动产物权变更过程中,均需要到房地产登记机构办理登记,大部分地方房地产管理部门要求当事人委托有关机构,尤其是地方房地产行政管理部门下属或指定的房地产评估机构对房地产进行评估,当事人因此要交纳一笔不小的评估费用。同时,房地产登记机构还要收取数额不等的登记费用。这两项费用大大增加了当事人因进行房地产登记而产生的费用。为此,全国各地反响强烈。 物权法明确规定房地产登记不得进行评估。对于登记费用,在立法过程中,曾有提法按照每件200元收费,但考虑到随着经济的发展,200元的标准可能会不合适,于是没有在物权法中规定,而是保留在下位法或具体登记细则中规定。
  
        五、 物权法解决了人们长期关注的一个法律问题,即建设用地使用权到期后,地上建有房屋的,是否要缴纳土地出让金。
  根据城市房地产管理法第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。 也就是说,建设用地的土地使用权到期后,该土地上的房屋房屋产权人按照规定应当缴纳土地出让金。 土地的最高使用期限,根据国务院一九九0年的规定,居宅用地为七十年,商业用地为四十年。关于土地使用权到期后,房屋产权人是否要根据法律的规定缴纳土地出让金,如何交纳,缴纳多少等问题,今年来成为人们热议的话题,人们在购房时也关心土地使用权的期限。 目前,商品房所占用土地的使用权期限各地也略有不同。大连比较规范,开发商严格按照国务院的规定缴纳土地出让金,然而有的城市开发商只缴纳20年或30年标准的土地出让金。 各种情况都有不同。 物权法是如何规定这一问题的呢? 物权法第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。 根据物权法的该条规定,非住宅建设用地使用权期间届满后,地上房屋产权人若要继续享有房屋的所有权,在符合规定的前提下,对土地使用权可以续期,但必须缴纳土地出让金;而对于住宅建设用地上的房屋产权人若要继续享有房屋的所有权,在符合规定的前提下,对该土地使用权可以续期,也不需要缴纳土地出让金。这也是本次物权法立法对于广大人民群众物权利益的特别关照和保护,体现了物权法第一条所阐述的国家基本经济制度。
  
        物权法的以上有关内容对房地产领域有重要影响,是我们关注的热点法律问题,笔者愿同包括律师同行在内的业内人士一道研讨,以期为房地产企业提供更好法律服务,为我国房地产企业的良性健康快速发展作出努力。

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