开发商与购房人签订《商品房买卖合同》时，会对购房款的付款方式进行约定，若购房人采用首付款和银行贷款相结合方式付款，合同签署后，购房人按约向开发商足额交付首付款，而办理银行贷款时，部分购房人因无法满足贷款银行的放贷条件，贷款申请遭拒，购房人没有能力付清剩余房款，进而导致商品房买卖合同无法继续履行而产生纠纷。
一、关于购房款付款方式的约定
关于购房款付款方式，住房和城乡建设部与工商行政管理总局联合发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）和《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）给出三种方式：一次性付款（约定日期前支付全部房款）、分期付款（分期支付全部房款）、贷款方式付款（约定日期前支付首付款、余款贷款支付）。
由于房产交易资金量巨大，绝大部分购房者都会选择通过贷款方式付款。商品房买卖交易中，开发商通常基于优势缔约地位，在商品房买卖合同补充协议中约定“如果银行贷款申请未获批准，购房人应以现金付清余款”。
二、购房贷款未获批的司法裁判观点
经笔者检索相关司法案例，将此类案件裁判观点归纳如下：
对于“如果银行贷款申请未获批准，购房人应以现金付清余款”的约定，如购房人明确知晓且予以认可，不存在格式条款情形；购房人本身负有付款义务且办理银行贷款本身系购房人责任，在不能办理银行贷款时转为现金等方式付款符合房屋买卖的基本特征，不会侵犯购房人的合法权益，该条款不能认定为格式条款，购房人无权以此要求解除商品房买卖合同。
对于“如果银行贷款申请未获批准，购房人应以现金付清余款”的约定，如为开发商为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，内容未作任何特别提示及说明，短期内一次性付款加重购房人付款义务，属于格式条款。根据商品房买卖合同司法解释的规定，购房人可以请求解除合同。
三、开发商如何未雨绸缪？
此类案件在房地产市场稳定增长的背景下，开发商占据绝对的主动权，进可要求继续履行合同并支付剩余房款，退可解除合同，再行销售不难。但在房地产市场下行的背景下，开发商的最优选择无疑是要求买受人继续履行合同并支付剩余房款。因此，开发商应当对相应合同条款的设计给予重视。
根据《民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明……”之规定，对重大利害关系格式条款进行提示及说明，是该条款订入合同的前提条件。开发商在拟定商品房买卖补充协议时，应注重以适当的方式履行该义务。
实践中大部分开发商是以字体加黑加粗的形式对条款进行提示，并由购房人手书确认已理解相关格式条款的内容。这种做法虽然从证据角度可以体现提示及说明义务的履行，但商品房主合同及补充协议内容繁杂，作为一般消费者的购房人难以在短时间内理解数量繁多的格式条款的含义和内容。作为在专业知识上处于优势地位的开发商，从公平原则出发，在合同签订之前更为充分地与购房人协商确定该条款，或对该条款进行提示和说明，例如制作免责及利害关系条款告知书，以简明扼要的形式，向购房人说明条款的内容和含义，以避免诉累，实现开发商与购房人双赢。
执笔人：林杰律师
