建筑业是我国的重要产业，近些年由于建筑市场出现新变化、司法审判实践出现新问题、建筑领域政策的调整，最高院出台的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称司法解释二）于2019年2月起施行。现本文针对司法解释二涉及建筑工程领域“黑白合同”、工程质量、建设工期、工程价款优先受偿权等热点法律问题进行解读。
一、关于“黑白合同”的认定涉及的法律问题
1、“黑白合同”是建设工程招投标领域存在的常见法律问题，一直以来，司法实践对招投标工程签订施工合同实质性条款认定不统一，该司法解释二明确规定了工程施工范围、建设工期、工程质量、工程价款为施工合同的实质性条款，若招标人与中标人另行签订施工合同实质性条款与中标合同约定不一致，应当按照中标合同的约定结算工程价款、确定双方的权利义务等。需要说明的是，如果发包人与承包人在履行施工合同过程中客观情况发生了难以预见的变化，双方需要另行签订施工合同与中标合同的实质性条款不一致，但这一变更仍然是有效的，例如发包人与承包人就施工过程中因原材料大幅度上涨而签订的《补充协议书》是有效的。（见司法解释二第一条、第九条、第十条）
2、招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，这些降低工程价款的约定与中标合同价款不一致，司法解释二明确规定这些约定均无效，因此，作为建设单位应当慎重与施工企业签订降低合同价款的约定，防范施工合同履行的法律风险。
3、建设工程领域存在的围标串标、明招暗定、“黑白合同”等违法违规行为，严重扰乱建筑市场的秩序，影响建设工程质量，并威胁人民生命财产安全，司法解释二对此予以规范，坚决保护了建设工程招投标领域的市场秩序。
二、建设工程质量涉及的法律问题
1、挂靠企业连带责任的认定。缺乏资质的单位或者个人借用施工企业的资质施工，造成建设工程质量不合格，发包人可以要求挂靠的建筑施工企业承担连带赔偿责任。（见司法解释二第四条）；
2、工程质量保证金的返回。发包人应当按照约定的返还期限返还质量保证金；如果发包人与承包人没有约定返还期限，期限应为工程竣工验收合格之日起满两年返还质保金；如果发包人原因未进行工程竣工验收，返还质保金的期限应为承包人提交《竣工验收报告》九十日后满两年到期。因此，作为施工企业一定要保留向发包人提交《竣工验收报告》的证据。（见司法解释二第八条）
三、建设工程工期涉及的法律问题
建设工程的工期主要涉及开工日期、竣工日期、顺延工期的认定，而最高院审理建设工程施工合同解释（一）已经对竣工日期的认定做了明确的规定，在此不再赘述。
1、建设工程开工日期的认定。首先，工程的开工日期以发包人或监理人发出的开工日期载明的开工日期为准；其次，如果承包人经发包人同意实际进场施工的，以实际进场施工为开工日期；最后，没有开工通知也没有证据证明实际的进场施工日期，综合考虑开工报告、施工合同、施工许可证、竣工验收报告或者竣工验收备案表等载明的时间，并结合是否具备开工条件的事实确定开工日期。（见司法解释第五条）
2、顺延工期的认定。建设工程的工期顺延涉及施工企业的切身利益，如果因发包人原因导致工期顺延，根据合同法283条规定，施工企业可以向发包人主张停工、窝工损失。作为施工企业面临应当工期顺延的情况，应当在双方合同约定的期限内向发包人或监理人提出顺延工期申请，并通过邮寄或公证等方式保留发包人或监理人签收的相关证据。承包人没有在约定的期限内提出申请，一般工期不顺延，当然，发包人过期后同意工期顺延或者承包人提出合理抗辩的除外。（见司法解释第六条）
四、承包人享有的工程价款优先受偿权保护问题
工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，其具有优先于普通债权和抵押权的权利属性，其能够切实保护建筑企业所雇佣农民工的生存权益，司法解释二对工程价款优先受偿权行使的主体、范围、期限等进行明确的规定。
1、工程价款优先受偿权行使主体
优先受偿权行使的主体不能滥用，行使主体必须有所限制，司法解释二明确规定只有和发包人签订建设工程施工合同的主体才能享有工程价款优先受偿权（见司法解释二第十七条）
2、关于优先受偿权的受偿范围
对于“工程价款”的构成要素，根据住房城乡建设部、财政部《建筑安装工程费用项目组成》（建标【2003】206号）第一条规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为：人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。司法解释二明确规定受偿范围不包括逾期支付的利息、违约金、损害赔偿金等。
3、优先受偿权的行使期限的修订
司法实践中存在大量承包人怠于行使优先受偿权的情形，该司法解释二明确工程价款优先受偿权起算时间为应当支付建设工程价款之日起算6个月。需要特别指出的是司法解释二对建设工程价款优先受偿权的起算点进行了修订，根据2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原起算点是建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。但工程竣工之日不一定就是应当支付工程价款之日，这就导致施工企业无法向发包人主张优先受偿权，作为施工企业一定要及时向发包人主张权利。（见司法解释第二十二条）
